V debatě s panem starostou se mi dostalo poučení, že můj výpočet je příliš zjednodušený, že je třeba přidat náklady na zasíťování, poplatek obci, počítat časovou hodnotu peněz atd. Prohlásil, že obec takový výpočet neudělala. Podle mého názoru nejenže to obec udělat mohla, ale i měla. Udělal jsem to tedy za pana starostu a připravil kalkulačku, která vypočítá zisk obce i developera. Doufám, že každý další projekt si obec spočítá a výrazně změní pravidla. Pokud to Kamenice udělá, bude obcí bohatou jako vesnice na předměstí švýcarského Zürichu.
Každý může doplnit údaje do bílých polí a použít při tom zdravý selský rozum. Všechny předvyplněné hodnoty jsou údaje projektu Nový Těptín nebo mé odhady, ale čísla můžete libovolně změnit. Každý z nás má alespoň hrubou představu o cenách pozemků, stačí se podívat na inzerci. Vysvětlivky jsou pod tabulkou. Pokud kdokoliv (i ten, kdo projekt předkládal) najde chybu, ať mi laskavě dá vědět, opravím ji.
Co považuji za zásadní (a nikoliv správné) je, že obec ani pan starosta žádný takový výpočet neprovedli. Osobně jsem přesvědčen, že i pan starosta ten výpočet udělat umí. Že se tak nestalo doposud, považuji buď za hrubou nekompetentnost nebo (ještě hůře) záměr. Jde skutečně o stamiliony korun a já jsem přesvědčen, že většina z nich by měla skončit v obecní kase. O jiných developerských projektech, v jakékoliv fázi přípravy, platí totéž.
Jádrem pudla je obrovský rozdíl v cenách stavebních a nestavebních pozemků. Aktuálně většinu z konverze nestavebního pozemku na stavební získá developer. Obec by měla nastavit podmínky tak, aby hlavním příjemcem tohoto zisku byla obec sama – pro developera zbyde pořád dost. Nejen, že by se tím obecní rozpočet nadopoval neuvěřitelnými částkami, ale především by se omezil obrovský, gigantický prostor pro korupci. Stíhat a prokázat korupci je velmi obtížné. Co by ale mělo být úkolem zodpovědných politiků, i komunálních, je systematické zmenšování prostoru pro korupci. Čím více na projektu vydělá obec a čím méně developer, tím menší prostor pro korupci bude.
Okamžité zastavení jakékoliv developerské výstavby v obci a stanovení nových, pro obec mnohem výhodnějších podmínek, jsou logické kroky a doufám, že se podaří je v zastupitelstvu prosadit.
A jen pro pořádek dodávám, že můj komentář se týká developerských projektů, tedy těch, kde se připravuje více než jeden stavební pozemek najednou. Individuální výstavbu by naopak obec měla podporovat a výrazně usnadnit.
Hodnoty v bílých polích můžete měnit
Poznámky a vysvětlivky k jednotlivým bodům:
Body 4, 18
Naprosto zásadní pro celý výpočet je odhadní nákupní ceny nestavebních pozemků a potom prodejní ceny stavebních pozemků po změně územního plánu. Zde ať si každý dosadí, co uzná za vhodné – stačí se podívat na inzerci. Je třeba se pečlivě dívat, zda jako stavební nejsou inzerovány nestavební pozemky, zda to nejsou pozemky vyžadující dodatečnou investici na zasíťování atd. Pozemky v projektu Nový Těptín by měly být „luxusní“ pozemky se sítěmi, kanalizací, silnicemi, chodníky.
Bod 6
Zde je odhad. Odborníci stavaři uvádějí, že náklady na zasíťování pozemků se pohybují mezi 500-1 500 Kč/m2 pozemku, v závislosti na náročnosti, vzdálenostech, kvalitě použitých materiálů. Použil jsem maximální hodnotu, tedy počítám s „luxusním“ zasíťováním (všetně silnic, chodníků). To by mělo vliv na výši prodejní ceny pozemků. Každý může doplnit svůj odhad.
Bod 8
Je nutno si uvědomit, že v projektu nebyly zatím sliby investora vůči obci závazné, šlo je o deklaraci s tím, že podmínky by byly definovány později (i toto byl jeden z důvodů, proč přinejmenším někteří zastupitelé projekt odmítli). V podstatě ale investor slíbil jen vybudování dětského hřiště a výstavbu mateřské školky a školy převyšující kapacitu projektu. Jinými slovy, investor (takto obecně a nezávazně) prohlásil, že na území postaví školku a školu pro pár desítek dětí (těch, co by bydlely na Novém Těptíně). Nikde ani slovo o tom, že by je měl věnovat obci – tedy (pokud by k tomu vůbec kdy došlo) by zřejmě šlo o soukromou školku a školu. Benefit pro stávající občany Těptína? Nula. Možná jedině to dětské hřiště, a ve výpočtu uváděný milion je ještě velkorysý.
Body 13, 14
Od jednoho zastupitele jsem získal odhad, který byl v rámci projektu předložen. Zde byla cena 1 m2 stavebního pozemku stanovena na 3 689 Kč/m2. K tomu asi není co dodat, než váženému čtenáři doporučit, aby si zkusil najít a koupit plně zasíťovaný 1 000 m2 stavební pozemek s infrastrukturou v Těptíně za 3,7 milionu Kč. Já jsem takový nenašel. Nejsem odhadce, ale o tomto odhadu si myslím své.
Dodatek autora
Projekt Nový Těptín, jak byl předložen, neplánoval změnu pozemků na stavební, zasíťování a následný prodej (jak je kalkulačka navržena), ale následnou výstavbu a prodej hotových domů. Ziskem developera z výstavby a prodeje domů se tento článek vůbec nezabývá. To je věc developera a obce se netýká. Kalkulačka i můj článek odhadují pouze zisk developera z konverze nestavebních pozemků na stavební. To je rozhodnutí zastupitelstva a dle mého názoru by beneficientem zisku z jakékoliv takové případné konverze měla být především obec. Zde nejde o hodnotu vytvořenou developerem, ale v podstatě o závazek obce se prakticky navždy starat o infrastrukturu nových obyvatel.
Děkuji panu Tomáši Veselému za jeho komentáře.
TČ, 4.2.2025
Přidejte odpověď